房价的计算公式为“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建费用和税费等+10%的开发商利润”。其中，土地成本占比25%-30%，建安成本约占30%，管理费用约占5%，税费约占25%，利润约占10%。土地成本指的是楼面地价，是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。它能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。建安成本是房价中相对稳定的部分，包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本。房屋建筑成本主要分为三个部分：前期费用、土建费用和配套设施费用。管理费用包括经营管理和销售费用，是开发商在房地产交付使用过程中所发生的费用。税费主要产生在规划、报建、预售等环节，涉及企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地税、印花税等。除了上述内部因素，还有一些外部因素会影响房价。人口因素是其中之一，人口数量与房屋价格一般呈正相关关系。社会因素也是影响房价的重要因素，城市资源的集中程度会影响房价。区位因素包括周边的学校、交通便利性、商业发展程度等。品牌因素也会对房价产生影响，大品牌开发商建设的楼盘通常价格较高。经济因素也是重要因素，房产价格与经济增长、居民收入水平等密切相关。政策因素也会对房价产生影响，特定情况下政府采取的宏观调控措施会对房价产生影响。房价的计算涉及多个因素，其中土地成本、建安成本、管理费用和税费、开发商利润等是主要的内部因素。同时，人口因素、社会因素、区位因素、品牌因素、经济因素和政策因素也会对房价产生影响。了解这些因素对于理解房价形成机制很重要。然而，需要注意的是，房价的计算公式和影响因素只是理论上的参考，实际房价的形成还受到市场供需关系、地区发展情况等多种因素的影响。